La comparecencia ante el Congreso analiza los obstáculos para la vivienda: desde la falta de suelo hasta la inseguridad jurídica y la industrialización

La comparecencia del sector constructor analiza la crisis de la vivienda en el Congreso de los Diputados con la presencia de representantes gremiales que informaron sobre una proposición de ley destinada a reforzar la seguridad jurídica del planeamiento urbanístico y agilizar procedimientos administrativos. La presidenta de ANSI indicó que los tributos y tasas del suelo suponen entre el 25 y el 30 por ciento del precio final de una vivienda, mientras que el director gerente de APSE identificó como principales obstáculos la inseguridad jurídica, la falta de financiación para infraestructuras urbanas y la escasez de mano de obra cualificada. Asimismo, se defendió la necesidad de incorporar soluciones constructivas industrializadas para reducir la dependencia de la mano de obra tradicional y optimizar plazos, aunque se advirtió que no existe capacidad industrial suficiente sin inversiones importantes en fábricas y maquinaria.

Durante el turno de preguntas, diversos portavoces coincidieron en la urgencia de actuar sobre el suelo y mejorar la seguridad jurídica para atraer capital privado. El ponente de la comisión detalló que la proposición incluye la derogación parcial de la ley de vivienda y propone un deber de transformación del suelo con habilitación para la venta en caso de incumplimiento. Por su parte, el experto doctor Aguirre cuestionó la vigencia de ciertos informes previos frente a datos recientes sobre hogares en riesgo de pobreza y defendió que la emergencia habitacional justifica la intervención pública sin derogar las medidas de protección actuales.

Finalmente, los grupos parlamentarios debatieron sobre la capacidad productiva del sector y la necesidad de equilibrar la rentabilidad privada con el acceso asequible para todas las familias. Se mencionaron cifras sobre la dotación del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 y se cuestionó si la estructura empresarial actual puede hacer frente a la demanda derivada del crecimiento demográfico y migratorio. La comparecencia concluyó con el compromiso de los gremios de enviar propuestas concretas relacionadas con la industrialización a los grupos parlamentarios para su estudio.

La sesión del Congreso de los Diputados se abre a las 07:12 con el presidente informando que se tramitará el orden del día y disponiendo traducción simultánea en catalán, procediéndose a celebrar comparecencias para informar sobre la proposición de ley de medidas administrativas y procesales para la seguridad jurídica de la ordenación territorial y urbanística. Concha Santos Pedraz, presidenta de la Asociación Nacional de Constructores Independientes (ANSI), es recibida y da inicio a su intervención explicando que ANSI se creó en 1997 y agrupa a 25 empresas constructoras del sector de la obra civil que operan en España y más de 40 países, aclarando que no son promotoras de vivienda privada sino contratistas de la administración pública. La presidenta señala que los tributos y tasas del suelo hasta los impuestos al comprador suponen entre el 25 y el 30 por ciento del precio final de una vivienda según estimaciones de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), a la cual pertenecen como vicepresidentes tanto ella como el presidente de APCE. Concha Santos Pedraz indica que valoran positivamente que la proposición de ley busque reforzar la seguridad jurídica del planeamiento urbanístico y agilizar los procedimientos administrativos, pero advierte que entre aprobar un planeamiento y entregar una vivienda hay que urbanizar terrenos, construir infraestructuras y viviendas, lo que requiere capacidad financiera y productiva. La presidenta plantea la necesidad de una inversión estable en política de vivienda que incluya servicios como agua, saneamiento, luz, calles y buenas infraestructuras de transporte para aliviar la presión residencial mediante el desplazamiento a municipios más pequeños. Asimismo, aboga por aumentar la capacidad inversora complementando recursos públicos con capital privado a través de esquemas de colaboración público-privada, en concreto modelos concesionales donde la administración pone el suelo y las empresas financian la construcción recuperando la inversión mediante gestión y explotación del alquiler a 50, 60 o 75 años. Concha Santos Pedraz explica que potenciar esta vía requiere modificar el régimen económico, financiero y jurídico de las concesiones, algo que considera fuera del objeto de esta proposición de ley pero necesario para cambiar otras leyes como la ley de contratos del sector público y la ley de desindexación. La presidenta defiende que además de capacidad financiera se necesita capacidad productiva, destacando el papel de las soluciones constructivas industrializadas que traslada parte del proceso a entornos industriales automatizados, reduciendo la necesidad de mano de obra en obra, favoreciendo el control de calidad y optimizando plazos. Señala que España ya tiene capacidad industrial pero insuficiente para responder al aumento de demanda, y afirma que el sector privado está dispuesto a invertir pero necesita visibilidad sobre la demanda futura, por lo que pide a las administraciones generar una demanda estable y previsible incorporando objetivos de industrialización en la promoción pública y contratación. Concha Santos Pedraz concluye su intervención recordando que estas cuestiones no se resuelven en una legislatura y hace falta un consenso para establecer una estrategia clara y estable a largo plazo. Tras finalizar, el presidente abre el turno de preguntas a los portavoces de los grupos parlamentarios. La portavoz del Grupo Parlamentario Junts, Madrenas, coincide con los apuntes de Concha Santos Pedraz y solicita documentos detallados de propuestas de modificación legislativa en tres líneas: industrialización de la construcción, colaboración público-privada y seguridad jurídica. Sobre la industrialización, pregunta si han funcionado los planes financiados por el gobierno español para ayudar a la industrialización de la construcción y cómo valorar si no lo hicieron bien enfocadas. Respecto a la colaboración público-privada, señala que las administraciones necesitan esta vía porque carecen de personal básico como paletas o lampistas, y cuestiona las reticencias de diversos gobiernos y la inseguridad jurídica derivada de normativas aprobadas en Cataluña y posteriormente en el Estado que, según su lectura, están apartando a los inversores del ámbito de la construcción. La portavoz pide saber qué plazo tiene esa inseguridad jurídica para posibles inversiones y cómo afectan negativamente estas normas a las propuestas de Concha Santos Pedraz. Tras las preguntas, la comparecencia para contestar responde indicando que ya hay alineación en las ideas y que están trabajando en propuestas concretas dentro de la CNC que se enviarán a los grupos parlamentarios, incluyendo documentos específicos sobre industrialización. La portavoz explica que muchas cuestiones exigen cambios normativos además de cambio de voluntad, reconociendo cierta reticencia ideológica hacia la colaboración público-privada por pensar que las empresas buscan su negocio, aunque aclara que es obvio y no hay tontería en ocultarlo. Asegura que las empresas buscan su negocio pero la administración debe aunar intereses del Estado español y de la sociedad, evitando politizar los medios para evitar que las empresas asuman riesgos que no les salen a cuenta. La comparecencia matiza que no proponen eliminar presupuestos públicos sino utilizar todos los recursos posibles, ya que los presupuestos tienen un límite derivado de los impuestos de los españoles y deben atender también a sanidad y educación. Solicita modificar el marco normativo para que las empresas se sientan cómodas asumiendo riesgos e invirtiendo su dinero, indicando que la administración debe proteger el interés general y conseguir un retorno razonable para el privado que arriesga su dinero en esquemas donde el público pone el suelo y el privado pone el dinero. La comparecencia afirma que es una pena no atender necesidades por pensar que se trata de privatizar la vivienda, aclarando que la vivienda sigue siendo pública con titularidad pública, pero hay que dar un retorno razonable al privado para que esté cómodo la administración y la empresa prestando el servicio a la sociedad. Sobre la industrialización, explica que cubre la falta de oficios porque sustituye buena parte del trabajo en obra, trasladando personal a entornos industriales tecnológicos, limpios y acubiertos, además de estandarizar procesos para acortar plazos y garantizar calidad independientemente de la cuadrilla. Reconoce que hay empresas que hacen industrialización pero no suficientes como para sustituir la construcción estándar actual, por lo que es necesario desarrollar esa industria para convertir a España en una potencia en industrialización de vivienda, aunque las empresas necesitan apostar por ello solo si conocen el mercado. Señala que, a pesar de incluirse la industrialización en el desarrollo de vivienda, las administraciones no dan perspectivas de mercado estables y recurrentes a largo plazo, como asegurar 10.000 viviendas al año con construcción industrializada, sino que se hacen iniciativas puntuales. Por ello, reclama a las administraciones que ofrezcan esa visión a largo plazo para hacer inversiones, y sugiere que sería un win-win ofrecer ayudas fiscales a la implantación de esa industria. Finalmente, sobre la inseguridad jurídica, afirma que la normativa actual en materia concesional no ofrece seguridad jurídica para que las empresas asuman riesgos de invertir en infraestructuras o desarrollo de vivienda en España, ya que los proyectos se eternizan, la financiación se encarece y desconoce el mercado, sin previsibilidad ni estabilidad. Cita a la ley de desindexación y la ley de contratos del sector público como factores que no ayudan al sector a obtener un retorno para el riesgo asumido, trasladando riesgos que no pueden gestionarse. Da como ejemplo la crisis de Irán con incrementos de precios que se acercan al 30 por ciento en energía, al 20 por ciento en aluminio y acero corrugado, y al 11 por ciento en áridos y materiales cerámicos, lo que supone sobrecostes que con la normativa actual asume la parte privada en contratos fijos, llevando a pérdidas. Indica que desde enero hay más de 1.000 millones de euros desiertos en licitaciones porque las empresas no se atreven a asumir ese riesgo, y aunque el riesgo geopolítico no debe trasladarse íntegramente a la administración, sí requiere compartirlo con mecanismos de revisión de precios donde cada parte asuma los riesgos que mejor puede controlar y los imprevisibles se compartan. Concha Santos Pedraz concluye diciendo que así funcionará la colaboración público-privada para construir más viviendas, pero hace falta modificar la ley de contratos y sobre todo la ley de desindexación.

Aportaciones de otros grupos parlamentarios en la comparecencia

Posteriormente, el Grupo Parlamentario SUMAR recibe la palabra mediante su portavoz Vergara, quien agradece por trasladar la realidad del sector y compartir la necesidad de mejorar la seguridad jurídica y agilizar procedimientos urbanísticos para ampliar el derecho a la vivienda y construir ciudades más sostenibles, accesibles y socialmente justas. La portavoz pregunta sobre la valoración de la actualización del código técnico de edificación con medidas de eficiencia energética como la incorporación de bicicletas en edificios, recuerda el llamamiento a ayuntamientos y gobiernos regionales para añadir sus sistemas de transportes al billete único gestionado por el Ministerio de Transportes, y consulta sobre las reformas en materia de accesibilidad de la ley de propiedad, preguntando si siguen existiendo obstáculos administrativos, económicos o técnicos para avanzar en la adaptación accesible y responder al reto del envejecimiento y la dependencia.

Durante la comparecencia en el Congreso de los Diputados, el representante del grupo Sumar planteó diversas cuestiones sobre la vivienda cooperativa y las fórmulas de cesión de suelo, preguntando si estas podrían contribuir a ampliar la oferta de vivienda asequible y estable, y si sería razonable que accedieran a incentivos o tratamientos fiscales similares a otros modelos jurídicos como las SOZIMI. Desde Sumar se defendió una apuesta decidida por la vivienda pública bajo un paraguas de colaboración público-privada o público-social privada, solicitando opinión sobre el impacto de una programación estable de inversión pública que garantice que las viviendas pertenezcan al parque público y faciliten su rehabilitación. Asimismo, se cuestionó el equilibrio en las colaboraciones público-privadas donde la duración de la cesión del suelo es mucho más amplia que la disponibilidad social de las viviendas, preguntando si se podría ofrecer esa protección social durante todo el periodo de cesión. Finalmente, se pidió una reflexión sobre las consecuencias para el sector de limitar la adquisición de vivienda residencial por parte de grandes fondos de inversión con estrategias especulativas, apostando por un proyecto de país donde la vivienda esté en el centro y garantice su accesibilidad para las generaciones futuras. En respuesta, el representante del grupo empresarial que compareció indicó que todos están de acuerdo en hacer una política de vivienda a largo plazo que involucre al sector público y privado para solucionar problemas actuales y futuros, citando como ejemplo personal tener dos hijos y la dificultad actual de acceso para los jóvenes. Sobre el código técnico, este experto afirmó confiar en los técnicos y expertos que desarrollan las normativas, indicando que si el código dice algo debe cumplirse sin discutirlo, aunque reconoció que las exigencias del código pueden afectar al coste de la vivienda. Señaló que si cambian las reglas a mitad de obra sin ajustar el pago, eso genera incomodidad, pero consideró que las administraciones deben adaptar los proyectos y costes a lo que dicen los expertos. En cuanto a la accesibilidad, este representante explicó que no solo afecta a personas con discapacidad sino también a madres con carritos, y que la normativa está bien traída aunque tenga un coste, como el aumento de metros cuadrados necesarios para baños adaptados, lo cual debe adecuarse al presupuesto. Comentó también sobre la colaboración público-privada en rehabilitación, donde las empresas ven interés en modelos a gran escala frente a actuaciones puntuales con problemas fiscales, y señaló que la vivienda nueva puede ser pública o privada, incluyendo cooperativas y cesión de suelo, especialmente utilizada en Cataluña. El portavoz del grupo empresarial reiteró que no hay una única solución para las políticas de vivienda y que deben desarrollarse suelo, construir vivienda pública y privada, y utilizar todos los modos disponibles, contando con el sector privado y dándole la seguridad necesaria para participar. Posteriormente, el señor Oces, por el Grupo Parlamentario Popular, agradeció la comparecencia y compartió el diagnóstico de falta de oferta, inseguridad jurídica y burocracia que afecta a las familias españolas. Señaló que desde su formación política ponen el acento en la demanda, citando datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la entrada de un millón de nuevos residentes extranjeros que quieren residir y tener casas, lo que ante una escasez de oferta dispara los precios. Preguntó si la estructura empresarial española puede acometer esa demanda acuciante y cuestionó la excesiva burocracia y los plazos de la administración pública, preguntando cuánto tiempo ahorraría una familia si se cumplieran los plazos legales. También preguntó sobre la capacidad de las infraestructuras eléctricas españolas para atender la necesidad sin saturación que impida entregar viviendas. En su respuesta, el representante del sector indicó que no tienen un estudio sobre cuánto acortaría el plazo de entrega al cambiar la tramitación, pero afirmaron que eso no va a alargarlo y coincidieron en que la tramitación de permisos y licencias es tremenda. Explicaron que muchas administraciones dilatan los plazos marcados por la ley hasta recibir el papel formal, duplicando o triplicando tiempos, y que además de cambiar la ley se necesita un compromiso real de cumplir la ley para acortar plazos. Sobre la demanda, confirmaron que hay estudios del Banco Central, BBVA y la CNC que hablan de 700.000 viviendas necesarias, independientemente de si son nacidos en España o extranjeros, y advirtieron que cualquier incremento brutal de demanda es inmanejable sin estabilidad en el mercado. Aclararon que aunque hay que poner el foco en la demanda, no se puede construir para mañana las 700.000 viviendas porque no hay suelo disponible ni capacidad productiva; los constructores necesitan suelo desarrollado por las administraciones y no son promotores de suelo. Indicaron que la industrialización es básica pero el cuello de botella está en la capacidad industrial, necesaria para atender toda la edificación industrializada, incluyendo juzgados, colegios y cárceles. Señalaron que se necesita una fiscalidad favorable y un compromiso de las administraciones de invertir, trabajando juntos con contacto directo para encontrar puntos comunes. Sobre la luz, admitieron que es otro cuello de botella y que hay que hacer una inversión potente en redes de transporte de energía debido al consumo brutal de centros de datos y la dificultad de almacenar energías renovables, previendo un auge de inversión en redes eléctricas. Por último, el señor Gómez Piña, por el Grupo Parlamentario Socialista, agradeció la comparecencia y destacó la relevancia de avanzar en la industrialización para ganar productividad. Confirmó compartir el diagnóstico de que España necesita construir más vivienda, especialmente asequible, requiriendo capacidad empresarial, inversión, suelo disponible, agilidad administrativa y un sector solvente. Señaló que el éxito debe medirse también por llegar a quienes tienen mayores dificultades, especialmente jóvenes y familias trabajadoras, y que la responsabilidad de los poderes públicos es indelegable. Informó que el Gobierno de España ha aprobado el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 dotado con 7.000 millones de euros, triplicando recursos del plan anterior, para construir, rehabilitar y proteger vivienda, con hasta 85.000 euros por vivienda nueva e incentivos a la industrialización. Destacó que el Estado aporta el 60% de los recursos del nuevo Plan frente al 40% de las comunidades autónomas, y pidió que todas las Administraciones ejerzan sus responsabilidades para transformar financiación, suelo y proyectos en viviendas terminadas.

Durante una comparecencia en comisión del Congreso de los Diputados, el representante de la asociación ANSI (Asociación Nacional de la Industria de la Construcción) identificó como principal cuello de botella para la construcción actual la falta de suelo disponible, señalando que no hay suficiente terreno para desarrollar la vivienda necesaria. Afirmó que las constructoras integradas en su asociación son grandes empresas y no pymes, por lo que pueden competir mediante especialización más que por volumen. Explicó que las licitaciones se quedan desiertas cuando los presupuestos no cubren los costes reales de ejecución, citando como ejemplo millones de euros desiertos desde enero del 2026 debido a la crisis energética en Irán y el encarecimiento de la energía un 30%, lo que incrementa automáticamente los precios de materiales y transporte. Propuso incluir en los pliegos presupuestos acordes al mercado y mecanismos de revisión de precios para ajustar las licitaciones ante fluctuaciones como la subida de costes energéticos. Posteriormente, el portavoz del Grupo Parlamentario Popular agradeció la comparecencia y compartió la necesidad de reducir trabas administrativas y carga impositiva, calificando la situación de emergencia nacional donde el 30% del coste se pierde en impuestos. El portavoz también hizo referencia a un anuncio del presidente Feijóo sobre un plan de vivienda que se presentaría en el primer consejo de ministros para marcar una hoja de ruta futura. Ambos oradores coincidieron en que el planeamiento urbanístico tardío, como diez años en desarrollar suelo, no es aceptable y abogaron por mantener la seguridad jurídica sin saltar trámites, pero sí gestionando defectos incompletos mediante declaraciones responsables o silencios administrativos positivos para evitar la paralización de procedimientos. El representante de APSE (Asociación de Promotores Constructores de España), Alfredo Díaz Arake Moro, agradeció la invitación del Grupo Parlamentario Vox y rindió homenaje a David Lucas, secretario de Estado de vivienda fallecido en julio. Informó que su asociación agrupa a 22 entidades que representan a 3.000 empresas, mayoritariamente pymes o micropymes, y a más de 80.000 personas del sector inmobiliario, aportando aproximadamente 5.700 millones de euros de valor añadido y el 0,4% del PIB. Destacó que en los últimos cinco años se han construido 350.000 viviendas libres y que el 75% al 80% de la vivienda protegida es levantada por el sector privado, con 43.300 viviendas frente a las 16.400 del sector público. Señaló que para recuperar un ritmo de producción de unas 250.000 viviendas al año es necesario atraer inversión privada. Enumeró cuatro obstáculos principales: la inseguridad jurídica urbanística por procesos largos y complejos donde defectos formales pueden anular años de trabajo; la falta de financiación para infraestructuras urbanas que asumen los promotores como calles